Die Herausforderung einer klimaneutralen Gebäudesanierung in Luxemburg

Die Immobilienbranche tritt allmählich in eine neue Phase ein. Seit dem Pariser Abkommen (COP21) setzen die Mitgliedstaaten Vorschriften um, die darauf abzielen, die CO₂-Emissionen des Gebäudebestands zu reduzieren. Das Ziel ist klar: bis 2050 Klimaneutralität zu erreichen.

Dieser Wandel spiegelt sich bereits in konkreten Maßnahmen in mehreren europäischen Ländern wider. In Frankreich dürfen bestimmte Wohnungen, die im Energieausweis mit der Klasse „G“ eingestuft sind, nicht mehr zur Vermietung angeboten werden. Im Jahr 2028 wird das Verbot auf Immobilien der Klasse „F“ ausgeweitet. Auch in Belgien haben mehrere Regionen Anforderungen an die energetische Sanierung eingeführt: Insbesondere in Flandern muss der Käufer einer energieineffizienten Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Kauf ein Mindestniveau an Energieeffizienz erreichen.

In Luxemburg sind diese Anforderungen noch begrenzt. Für Samuel Majerus, Direktor für Umwelt und Nachhaltigkeit bei LSC360, ist dieser Trend jedoch unausweichlich. „Die europäischen Anforderungen werden nach und nach in die nationale Gesetzgebung einfließen. Die Herausforderung besteht daher darin, diese Veränderungen zu antizipieren, anstatt sie einfach nur hinzunehmen.“

Verwaltung eines Immobilienportfolios als Vermögensportfolio

Diese Vorwegnahme beinhaltet insbesondere einen „Risk Asset Management“-Ansatz, der darin besteht, ein Immobilienportfolio nicht nur aus technischer Sicht zu bewerten, sondern auch im Hinblick auf die regulatorischen, ökologischen und finanziellen Risiken, denen jedes Gebäude ausgesetzt ist.

Da sich die Anforderungen weiterentwickeln, läuft ein Gebäude mit schlechter Energieeffizienz Gefahr, nach und nach nicht nur an Wert, sondern auch an Attraktivität für Mieter zu verlieren.

Ziel dieser Analyse ist es, Eigentümern einen umfassenden Überblick über ihr Immobilienportfolio zu verschaffen und die erforderlichen Investitionen nach Prioritäten zu ordnen.

„Unsere Aufgabe ist es, zu ermitteln, welche Gebäude vorrangig saniert werden sollten, welche längerfristig in Angriff genommen werden können und in welchen Fällen eine Sanierung wirtschaftlich nicht mehr rentabel wäre. Dieser Ansatz ermöglicht es uns, einen mehrjährigen Fahrplan zu erstellen, der von einer realistischen Budgetschätzung begleitet wird.“

Im Gegensatz zu einer rein theoretischen Schätzung basiert diese Planung auf Erfahrungen aus Projekten, die von LSC360 durchgeführt wurden.

Ein multidisziplinärer Ansatz

Diese analytische Kompetenz stützt sich zudem auf das vielfältige Fachwissen, das bei LSC360 gebündelt ist. Ingenieure, Umweltexperten, Fachleute für Rechtsvorschriften und Energie sowie Bauspezialisten arbeiten gemeinsam an einer umfassenden Bewertung.

„Da wir über diese Kompetenzen im eigenen Haus verfügen, können wir das für ein einzelnes Projekt erforderliche Fachwissen schnell mobilisieren. Dieser integrierte Ansatz beschleunigt die Untersuchungen und gewährleistet ein einheitliches Verständnis der technischen, ökologischen und regulatorischen Herausforderungen.“

Luxemburg hat viele Stärken

Zwar hinkt Luxemburg beim Tempo energieeffizienter Sanierungen noch etwas hinterher, doch Samuel Majerus ist der Ansicht, dass das Land dennoch über solide Hebel verfügt, um diesen Wandel zum Erfolg zu führen: „Luxemburg profitiert von einem der günstigsten Förderprogramme Europas für energieeffiziente Sanierungen. Neubauten erfüllen bereits hohe Leistungsstandards (Wärmepumpen, Solaranlagen, Dämmung). Die größte Herausforderung besteht nun darin, den bestehenden Gebäudebestand zu verbessern.“

Die europäische Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden legt insbesondere ein ehrgeiziges Sanierungsziel für öffentliche Gebäude fest. Dieses Ziel sieht vor, dass jährlich 3 Prozent der öffentlichen Nutzfläche saniert werden sollen. Tatsächlich wurde ein Rundschreiben an alle luxemburgischen Gemeinden versandt, und seit 2014 gibt es eine Sanierungsstrategie für öffentliche Gebäude. Allein innerhalb der Verwaltung für öffentliche Gebäude, die rund 1.500 Gebäude verwaltet, ist das Ziel, jährlich etwa 120.000 m² zu sanieren.

Der Weg nach vorn ist klar: Bei einer konstanten Rate würde die Sanierung von 3 Prozent des Gebäudebestands pro Jahr über einen Zeitraum von dreißig Jahren dazu führen, dass bis 2055 fast 90 Prozent des Gebäudebestands saniert wären. „Auch der private Sektor wird sich schrittweise zu einem ehrgeizigen Sanierungsprogramm verpflichten müssen. Je länger wir den Start hinauszögern, desto stärker müssen die Anstrengungen auf einen kurzen Zeitraum konzentriert werden, mit jährlichen Sanierungsvolumina, die für den Markt schwer zu bewältigen sein werden“, betont Samuel Majerus.

Große internationale Investoren haben diese Entwicklung bereits einkalkuliert: „Akteure, die auf mehreren europäischen Märkten tätig sind, spüren bereits die Auswirkungen der neuen Vorschriften. Diese Erfahrung sendet nun ein starkes Signal an luxemburgische Immobilienbesitzer, die ebenfalls damit beginnen, eine Strategie für die Verwaltung ihrer Immobilienportfolios zu entwickeln.“

Sanieren … oder abreißen

Eine Sanierung ist jedoch nicht immer die geeignetste Lösung. LSC360 betreut derzeit den Abriss eines Gebäudes der Caisse d’Épargne in Saarbrücken, das aus im Laufe der Jahrzehnte erfolgten sukzessiven Anbauten besteht. Eine technische Analyse hat ergeben, dass eine Sanierung weder die erwarteten Leistungsstandards erfüllen noch einen nachhaltigen Betrieb gewährleisten würde.

Wenn man sich für einen Abriss entscheidet, ist es das Ziel, so viele Ressourcen wie möglich zu erhalten. Mithilfe von 3D-Scans und Materialinventaren identifiziert LSC360 Elemente, die im Sinne der Kreislaufwirtschaft wiederverwendet oder recycelt werden können. „Bei der Kreislaufwirtschaft geht es darum, die Lebensdauer von Materialien so weit wie möglich zu verlängern. Um dies zu erreichen, benötigen wir bereits in den frühesten Projektphasen ein genaues Verständnis der im Gebäude vorhandenen Ressourcen.“

Die technischen Werkzeuge sind vorhanden, doch der Markt muss noch besser strukturiert werden, um eine effektive Rückgewinnung von Materialien aus Abbrucharbeiten zu ermöglichen.

Vorausschauende Planung zur Risikominimierung

Über Umweltaspekte hinaus wird die Sanierung zunehmend zu einer wirtschaftlichen Frage. Samuel Majerus nennt insbesondere den Fall eines Vermieters, der mit dem möglichen Auszug eines Mieters konfrontiert war, dessen ESG-Ziele nicht mehr mit der Leistung des Gebäudes vereinbar waren. „Unsere Analyse ermöglichte es ihm, den Investitionsbedarf genau einzuschätzen, der erforderlich ist, um die Attraktivität seines Immobilienportfolios zu erhalten und dieses Vermietungsrisiko zu mindern.“

Für ihn ist vorausschauende Planung nun der entscheidende Faktor: „Vermieter, die jetzt mit der strategischen Planung beginnen, haben sowohl technisch als auch finanziell größeren Handlungsspielraum. Wenn sich die regulatorischen Anforderungen allgemein durchsetzen, wird die Nachfrage nach Sanierungen stark ansteigen und die Marktkapazitäten werden noch stärker beansprucht.“